案例分析：以租养房真的适合你吗？

卢先生，30岁，在一家IT公司做软件工程师，月收入1.2万元，年终双薪。卢太太，27岁,在一家私营企业工作，月收入8000元，年终双薪。

家庭每月日常支出约4000元。他们有一套80平方米的自住房，目前价值约90万元，贷款还有9万元。还有一套投资房，两室两厅，总价120万元买入，目前价值约160万元，贷款尚有87万元。这套投资房目前用于出租，每月租金3500元。卢先生一家每月的还贷支出近6000元。此外，还有7万元左右的活期存款。

卢先生计划明年年底前生一个孩子，为了给孩子将来的教育储备资金，想尽早偿还房贷，然后将剩余资金进行一些投资。就其现在的家庭资产情况，计划明年年底前生一个孩子，是完全可以承受的。至于提前还贷，由于其现在家庭资产并不多，1年到2年之内还有大的支出，确实有一定的难度。

因此，卢先生决定以90万元出售自己目前的自住房，还清贷款9万元，这样不计算其他费用的话可以回收资金81万元。同时搬进目前正在出租的房子，一是为即将出生的小宝宝做准备，二是提高自己的居住品质。卢先生本想缩短银行贷款期限，但考虑到自己房贷金额较高的状况，还是选择提前归还部分房贷81万元（从卖房款中支出)，这样虽然将会减少每月3500元的租金收入，但每月还款额可以降低，每月的现金流通状况和结余状况会变好。

对于家庭流动资金的安排，卢先生考虑到目前家里的流动资金比较充足，除留下其中3万元作为流动应急金外，可以将一部分存在银行,另一部分用于投资货币市场基金或短债基金。这样可以保证这部分资金的流动性，以便作为应急金使用，并且一年有4%左右的收益，每个月也有分红，风险较低。这部分资金是作为生活保障用的短期投资。

由于卢先生从未进行过投资，所以他决定进行中长期投资，主要是投资于开放式基金，其风险性较货币市场基金要高一些，但流动性相对较差，适合两年左右的中长期投资。

另外，每个月的收入结余可以定期按比例投入基金定投，这部分资金是为孩子的养育做准备。这样，孩子今后的教育费用就有了保障。

现在，卢先生的生活品质和居住环境都得到了改善。看来，卢先生从自身实际条件出发，选择出售一套房屋是完全正确的。

案例点评
如果个人名下拥有两套贷款购买的房屋，每月月供的压力显然会加大不少，再加上必要的生活开销，倘若安排不周的话，很容易出现资金捉襟见肘的问题。所以,对于自己手中的房产资源要学会合理地配置,要么出售，要么出租，以便缓解压力。

分析卢先生的家庭收入结构、支出水平及理财习惯，我们可以得知,虽然卢先生夫妇月收入不算少，还有一套房产每月可收租金，但由于房贷总额较大，再加上生活开销,卢先生一家的经济压力偏大。

虽然他的家庭现阶段没有较大开支，生活质量尚可保证,可是一旦孩子出生，在养育方面花费的资金肯定是一笔巨大的开支。所以，卢先生未雨绸缪,将手中的一套房产出售，并调整了另一套住房的贷款还款情况,使得自己身上的压力一下子减轻了一大半。

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当前,“以租养房”成为越来越多人的选择，因为它可以大大缓解购房还贷的压力。从方式上看，以租养房主要分为两大类:

一类是原有一套住房，通过按揭贷款购买新房，再将旧房出租，用租金偿还贷款;

另一类则是直接购买新房或二手房后用于出租,用所得租金偿还贷款。

不过,以租养房并不简单，它需要当事人积累一定的资本，掌握一定的购房知识和技巧，以最大限度地发挥以租养房的优势。

1.对第一类出租者,由于原有住房的地段、房型、周边环境等已确定，租金收入受周边同类房屋租金影响，差距不会太大。这时,最重要的便是如何增加月租金收入。

其实，比较简单且有效的办法就是先花上几千元对原有住房做一下装饰、整理,以提高房屋的租赁价格，再寻找合适的房客租出去。

2.对第二类出租者，考虑的问题就要多一些。因为房屋租赁市场与买卖市场对房产好坏的评判标准是不一样的，好租的地方不一定是商业中心，也不一定是房屋买卖最活跃的地方。

因此,在购买房屋时就要对房产的地段、类型、房型等进行选择,还要考虑出租给什么人合适、什么时候变现等,这样就能更好地避免首付后每月的租金收入不足以偿还贷款的问题。

3.当然，既然是投资就会有风险，以租养房的风险就在于房屋出租会有一个空置期，即从买下后到租出去的那段时间。即使是已出租的房子也可能会中途断档,这就需要你事先进行周密的考虑并预留一部分足够度过这种风险期的资金。只有这样，才能更好地发挥以租养房的优势。

理财提醒
如果你手中的房子还有比较明显的涨价空间,或者当地的房屋月租明显高于你承担的月供，那么你就能比较轻松地通过“以租养房”来实现收益。此时你应该选择继续持有，而不是出售。