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案例分析:带你了解运用好公积金的秘籍!

分类:其它内容 - 其他分类 2021年07月29日 44浏览 · 0收藏

家住北京的王先生目前公积金账户余额有5万元,公积金贷款余额10万元,贷款年限30年;商业贷款余额50万元,贷款年限30年。他早就听说,如果运用好公积金贷款和冲还贷政策,可以使借款成本最小化。为此,王先生还特意请教了专家。

家住北京的王先生目前公积金账户余额有5万元,公积金贷款余额10万元,贷款年限30年;商业贷款余额50万元,贷款年限30年。他早就听说,如果运用好公积金贷款和冲还贷政策,可以使借款成本最小化。为此,王先生还特意请教了专家。




原来,公积金冲还贷方式有两种,即“一次性还款法”和“逐月还款法”。一次性还款是用提取的住房公积金余额一次性归还贷款余额。逐月还款是每月直接从委托人公积金账户中提取存款余额,用于归还当月贷款本息。


理财专家建议,像王先生这种情况,公积金账户资金余额较大,公积金贷款余额与商业贷款余额也比较多的,要尽可能多地享受公积金贷款的优惠,可以通过“逐月还款加压缩商业性贷款期限”来实现。


采用逐月还款法,公积金账户资金可帮助他归还当月的组合贷款月供,因此可在向银行申请商业性贷款时先压缩贷款期限,使商业性贷款月还款最大化,从而尽可能多地利用公积金账户中的资金偿还高利率的商业性贷款。


具体操作就是将王先生的商业贷款期限缩短至两年,这样的话用逐月还款法冲还两期,即可将公积金账户资金基本用完,并且绝大部分资金用于归还商业性贷款。此后,可再向银行申请延长商业贷款期限,使月还款额重新回到自己可以承受的范围内。


当然,要采取此办法,在贷款时一定要选择一家可供任意调整贷款期限的银行。因为此办法的重点在于当公积金账户资金冲完后,可再向银行申请重新制订还款计划,把每个月的还款额调整到自己可以承受的范围。


那么,当公积金账户余额不多时,采用何种还款方式好一些呢?专家也给出了建议:如果公积金账户余额不多,逐月还款法更好一些。因为公积金账户资金余额较少,如果采用一次性还款法,所能冲还的贷款本金也较少,而一次性还款法一年只可冲还一次,因此公积金在公积金账户中就被冻结了一年时间。由于公积金账户存款利息低,对借款人而言不如使用逐月还款法,减少每个月的还贷压力。


此外,公积金贷款的使用范围已扩展到住房装修领域,一些银行已经取得了个人住房公积金大(装)修贷款承办资格。




符合公积金借款条件的借款人在申请住房贷款时,只需再提供房屋装修合同和装修首付发票等相关材料,银行客户经理就会协助借款人住房置业担保公司申请个人住房公积金大(装)修贷款。


家住浙江省杭州市的陈小姐就采用了个人住房公积金大(装)修贷款。她2016年购买了需装修的住房,所购房屋面积150平方米,总价200万元,其中装修总价25万元,申请了住房组合贷款(公积金贷款30万元,商业贷款100万元,还款期限20年)。由于陈小姐所购房为需装修的房子,她便向银行申请了个人住房公积金大(装)修贷款15万元[按照每平方米贷款1000元计算,150平方米的房屋公积金大(装)修贷款最高可贷15万元],贷款期限20年。这样,就相当于将原100万元商业性贷款压缩为85万元,利息总额也减少了很多。


可见,了解并运用好公积金贷款和冲还贷政策,对于减少个人住房和装修贷款的利息会有很大的帮助。


案例点评
随着部分地区住房公积金政策的调整,公积金贷款的使用范围已从自住购房扩展至大修和装修。因此,对于购房者来说,如果运用好公积金贷款和冲还贷政策,可以使借款成本最小化。


公积金贷款的借款期限越长,月还款额就越少,每月冲抵后剩余的金额就越多。这样,就可以有两个选择:一是保持商业性贷款借款期限不变,减少每月的还款负担;二是保持月还款负担不变,则可以缩短商业性贷款的还款期限,节省利息支出。


也就是说,尽管20年期公积金贷款应还利息比10年期的多,但您不一定要花20年时间还清公积金贷款。就像案例中的王先生那样,等还清商业性贷款后,可以根据当时自己的公积金缴存额,再申请缩短公积金贷款的还款期限,甚至可以提前还清公积金贷款,这样就能真正做到用足公积金了。


另外,由于借款人获得了更多的公积金贷款,其贷款结构发生了变化,即贷款总额中公积金贷款占比增加,商业性贷款占比减少。由于公积金贷款利率较低,因此通过个人住房公积金大(装)修贷款,借款人可大大降低贷款成本。


相关链接
住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储备金。这一定义包括以下几个方面的含义:
1.住房公积金制度只在城镇建立,农村不建立住房公积金制度。


2.范围只包括在职职工。无工作的城镇居民不实行住房公积金制度,离退休职工也不实行住房公积金制度。


3.住房公积金由两部分组成,一部分由职工所在单位缴存,另一部分由职工个人缴存,职工个人缴存部分由单位代扣后,连同单位缴存部分一并缴存到住房公积金个人账户内。

4.住房公积金缴存具有长期性。住房公积金制度一经建立,职工在职期间必须不间断地按规定缴存,除职工离退休或发生《住房公积金管理条例》规定的其他情形外,不得中止和中断。这体现了住房公积金的稳定性、统一性、规范性和强制性。


5.住房公积金是职工按规定存储起来的专项用于住房消费支出的个人住房储金,具有两个特征:


一是积累性,即住房公积金虽然是职工工资的组成部分,但不以现金形式发放,并且必须存入住房公积金管理中心在受委托银行开设的专户内,实行专户管理。


二是专用性,住房公积金实行专款专用,存储期间只能按规定用于购、建、大修自住住房,或交纳房租。职工只有在离退休、死亡、完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系或户口迁出原居住城市时,才可提取本人账户内的住房公积金。


另外,根据相关公积金政策,所购房屋为一手房和竣工5年以内新房的,公积金贷款最长年限为30年,所购房屋为二手房的,公积金贷款最长贷款年限为15年,并且不能超过借款人法定离休或者退休时间后5年,即男性借款人可以贷到65 岁,女性借款人可以贷到60岁。一户家庭(夫妻)只可申请一笔公积金贷款。因此,如果夫妻的年龄差异不大,那么丈夫来做贷款人,申请到的贷款年限更长;如果夫妻年龄相差较大,年龄较小的那一方做贷款人,就可以申请到期限更长的公积金贷款。


理财提醒
由于公积金贷款利率要比商业性贷款利率低一个百分点,因此在组合贷款中,要合理地设定较长的公积金贷款年限和较短的商业性贷款年限。这样,在还款额相等的前提下,就能多偿还利率较高的商业性贷款而减少利息费用的支出。


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