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案例分析:买房之前这些问题一定要解决!

分类:其它内容 - 其他分类 2021年07月28日 132浏览 · 0收藏

购房置业是一件大事,对于普通人来说,很可能是一辈子成交额最大的交易。在开始购买之前,能够想到一大堆问题:价位、交通、地段、周边环境、开发商信誉、房屋格局、物业管理等。买房之前,澄清一些基本理念是非常重要的。

购房置业是一件大事,对于普通人来说,很可能是一辈子成交额最大的交易。在开始购买之前,能够想到一大堆问题:价位、交通、地段、周边环境、开发商信誉、房屋格局、物业管理等。买房之前,澄清一些基本理念是非常重要的。


概括来说,就是要拨好购房成本、购房地段购房项目和开发商信誉这四颗珠子。




35岁的段女士与爱人都在外企工作,如今已结婚8年的他们,有一个5岁的孩子。除有一套属于自己的住房外,还有存款90余万元。


段女士考虑到自己的家庭处于成长期,风险承受能力适中。预期收入稳定,有一定积蓄,可以承担一定的资金风险。养老金问题通过社保收入加个人投资(包括基金、股票投资等)可以基本解决。考虑到孩子将来上学的问题,2018年年初,段女士萌生了再买一套学区房的想法。


段女士先计算了自己的购房成本,包括房屋本身的价钱、贷款的利息成本、看房选房的成本、税费成本、物业费等,再结合自己目前可以调用的资金,决定购买一套首付不超过80万的房屋。接下来,段女士就开始进行地段的选择了,她家现在的住房在西安北郊,这套房是她与丈夫在2008年购买的,60多平方米,花了不到30万元。


后来西安市的房价不断上涨,2009年突破了每平方米5000元,2010年突破了每平方米6000元……到2018年,她家的这套房子价格已经翻了不止2倍。这也让段女士购房的信心更加坚定,为了达到理财的目的,也为了解决孩子上学的问题,她决定在高新区再买一套房。


在看房的过程中,因为有了第一次买房的经验,段女士可以说是胸有成竹,她认为不能只看着地段不错,不管三七二十一就下单,一套好的房子,往往在社区规划、景观设计、户型设计、工程质量、服务品质、物业管理等一个或多个方面具有比较明显的优势。




因此,她一再提醒自己不要太心急,要仔细挑选高品质的房屋。段女士一有空就去实地考察,确认项目的优劣,并和其他的购房者交流经验,这样,才不至于被售楼员忽悠。


最后一项比较重要的工作就是考察开发商的信誉度了。项目是由开发企业操盘完成的,所以项目的品质与开发商的品质密切相关。


段女士认为,首先,开发商的资金实力非常关键,她不仅关注项目的投资商实力,同时还考察了项目的抵押情况;


其次,就是开发能力,段女士比较关注企业以往的开发业绩,特别是同区域、同类产品的开发经验;最后,就是不良记录,段女士认为应该想办法了解该企业在以往开发过程中是否有被揭露出来的重大问题。


通过这4步的层层筛选,段女士终于定下了一套160平方米的期房,首付72万元,没有超出她的计划。段女士考虑将来搬进新房后,就把旧房卖掉或租出去,当然这就要看未来房价及贷款利率的情况了。


案例点评
拨好买房算盘的四颗珠子,就是在买房之前,澄清一些基本理念,考虑好购房成本、购房地段、购房项目和开发商信誉这四个问题。


不管你是首次购房,还是买进第二套房或第三套房,作为一项大的投资,买房之前有必要进行全面的成本收益分析。


住房的成本不仅要考虑房款、利息等置业成本,也要考虑物业费、取暖费,以及交通、生活等额外负担所构成的使用成本,甚至还需要考虑机会成本,也就是将资金用于购房而放弃的投资于股票、基金等方面可能带来的收益。对于收益,不仅应当考虑置业带来的节约房租、生活安定等好处,也应当考虑到换房时如何保证投资收益。


另外,购房还应当考虑自己的实际需要,也就是要以满足刚需为主,千万不能一味抱着“炒房”的目的去购买房产,否则房价一旦下跌就会背上沉重的负担。所以,购买房产一定要非常慎重,并且要多做功课,不要冲动,只有这样,才能在拥有心仪的新屋的同时,保证资金的安全。


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在选择房地产时,最关键的是要有好的位置,位置是房地产的生命。香港地产巨头李嘉诚曾说,决定房地产价值的因素,第一是地段,第二是地段,第三还是地段。


可见选择地段的重要性。好的区位地段不但能够为购房者的生活带来很多便利,还能在需要旧房置换时为自己增添些筹码。所以,一定要谨慎选择。

一般购房时优先考虑的地段有以下几种。


1.交通便利的地方。

交通便利的地段人气最旺,如车站、码头、市中心繁华地段、旅游景点等地价都很高。另外,近年来,轨道交通的建设大幅缩短了城市各区域之间的距离,因而轨道交通沿线的房屋可以成为购房时一个重要的选择。购买这类房屋,不但增值效果明显,还能大大减少平时工作、上学、购物时的出行成本。


2.人口稠密的商业区。

大凡人流涌动的地段必然是商业繁华的地区。这些地段货币和物资随着滚滚的人流在飞速运转,交易频繁、成交额大,而且有一定的规律性和稳定性。于是便引来大批客户进驻,导致地产价格攀升。比如,位于城市核心商务功能区周边的房屋都有较大的升值可能,是购房时一个不错的选择。


3.学校周边地段。

由于现在中小学普遍采取就近入学的制度,所以在中小学,特别是优质中小学周边地段的“学区房”就成了非常抢手的房产资源。


与普通房产相比,学区房具有单价相对较高、升值空间相对较大的特点,而且在楼市低迷期,仍然能够保证比较稳定的成交量和租赁量。不过在购买这类住房时,应事先了解当地的人学政策,一定要确定购买的学区房有入学名额。


4.近郊区。随着城市的发展,市区不断外延,近郊区的地产价格也在逐渐攀升,是相当诱人的。但要注意,近郊区的房地产投资较市区多了一层风险,因为近郊房地产属于计划开发区或临时延伸区,不确定因素多;


再加上新开发的房产,交通、通信、物业管理等一时跟不上,需要相应的时间才能逐步完善,这些都需在投资前充分考虑到,以免盲目注,后悔不及。


5.价格洼地区域。事实证明,有些地区存在着房价中间低、四周高的现象。这些价格相对较低的区域被称为价格洼地。


价格洼地往往是自然地理等诸多因素所导致的。一旦原来束缚其发展的力量变化或消失,或在客观条件成熟时有特别因素的刺激,价格洼地区域的房价往往会突然上涨,产生明显的“洼地效应”。


6.重大工程建设区。大型基建工程的上马往往会带动工程区段周边的房地产投资热,因为每一项大型工程都会带来人流和物流的涌动,甚至能拉动一座新城镇的崛起。所以,大型工程周边的房产也是购房时可以优先考虑的热点。


理财提醒
在市场狂热的时候,很多购房者都是看好地段就盲目下单,但等到收房入住之后,往往会因为房屋本身的各种问题而后悔不迭。


因此,购房者在买房前一定不要只考虑单方面的因素。尽管购房者选择项目的标准千差万别,但具体项目的选择还是有值得参考的共同点。另外,一般来说,在其他条件都类似的情况下,选择知名开发商的房产项目风险相对较低。所以,在购房时不要忘记调查一下开发商的资质。


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