降负债、重商管、转服务 王健林开辟新战场 万达最后一份对外工作报告

发布者:10003 发布日期:2019-01-22 09:31:36

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  时代周报记者 刘娟 发自北京

  从青岛市区驱车,穿过胶州湾隧道沿海开20分钟,看到一座造型奇特的白色大桥时,就代表你到了东方影都的核心带—这座花费4亿元建造的珊瑚贝桥连接着一头的万达茂和对岸的星光岛。

  这里,集结了王健林曾经的所有产业梦想。房地产、商业综合体、文旅、影视,甚至是万达的国际化,都统统凝聚于青岛市黄岛区的这个人造小岛上。

  一周前,王健林在这里发表万达2018年度工作报告,台下是万达旗下1000多家公司代表。这份旨在宣读万达过去、现在及未来的万字长文,核心要义就是要还原一个真实的万达。

  这也是外界能从公开渠道里获得的最后一份万达年度报告,2019年起,这家公司将停止连续十几年的主动披露动作。

  过去一年,万达脚踩荆棘奔赴未知,但王健林笃定,有舍才能有得,他定了个三年赌局,来测试这一轮万达的买卖逻辑;过去一年,65岁的王健林把安全视作万达发展的第一要务,这也解释了为何短短时间里,万达就能把负债骤降30%;过去一年,王健林带领万达重新出发,他翻开的剧本是—继续重兵投入非卖品万达广场。

  新的一年,31岁的万达仍在努力退去身上的钢筋水泥味,他要成为中国大型房企、大型民企、大型企业转型成功的典范,时间节点在2020年。

  王健林看起来依旧雄心勃勃,他已为2019年万达2326亿元收入发出了冲击令。在全球经济形势更为复杂的2019年,王健林预计完成任务要付出更多艰辛,他不希望有人掉队,他在这一年会重奖重罚,重点抓落后公司。

  “看出趋势能及时调整,就是优秀公司,不犯错的企业全世界也找不到一家。”王健林和他的高管团队将要聚焦在他们的优势产业,并逐步有序退出非优势领域。

  在未来,王健林希望万达继续走在“正确的方向”上,他希望自己亲自写作的《万达之歌》能传唱下去。

  “负债再降10%”

  元旦过后,万达人力资源中心和财务中心照例把厚厚几大本的全集团总结材料,送到了王健林的办公室。

  这是王健林30年来的老习惯—所有讲话稿都自己撰写,更遑论这事关万达举旗定向、凝神聚力的年度“体检”报告和未来行动指南。几天后,王健林“啃”完了这些材料,2018年万达万字工作报告随即出炉。

  走到命运的十字路口,王健林和他身后的万达变得低调且隐忍。过去一年多里,王健林从人群中最耀眼的地方消失,不上电视、不参加论坛,他忙着让大象万达转身,在安全和成绩之间找到平衡。

  在这条降速缓行的爬坡路上,王健林拉开了万达“大瘦身”的序幕—2018年,万达先后转让了4个海外项目,收回了18亿美元现金;在国内,万达与融创间的世纪大收购打上了最后的补丁,东方影都在内的13个万达城已经改名更姓。

  一条看得见的瘦身曲线浮现:2018年,万达资产6257.3亿元,收入2142.8亿元,分别同比下降11.5%和5.7%。

  “这种战略调整肯定不舒服,甚至是痛苦的,但万达一定要咬定青山不放松,任尔东西南北风。”王健林面对的非议无穷无尽,但他选择直面:万达要瘦身,要有舍有得,这就是万达过去、现在和今后处置一些资产的逻辑。

  原因无他,这些眼花缭乱般的资产转让手段,和引入腾讯、苏宁、京东以及阿里等豪华投资方的一系列股权运作,支撑了万达去杠杆、降负债的安全生命线。

  “2018年,万达资本运作合同收入高达827亿元人民币,已收回现金627亿元人民币,保证了万达现金流需要,”王健林透露,这一年,万达有息负债大幅减少,同比2017年减少约30%,是国内大型企业中有息负债率下降最多的企业之一。

  这是力挽狂澜后,王健林最想告诉外界的内容:万达没有债务风险,万达已经很安全。“特别是,万达海外负债已基本解决,目前只剩下少部分没有到期的负债,但万达海外有高于(负债)额度的应收款和现金存款。”

  接下来,王健林仍将采取一切资本手段降负债,他已经给万达上下立下了新一张军令状:2019年,万达有息负债要力争再降8%?10%,到2020年将有息负债降至绝对安全水平。

  “守住印钞机”

  万达商管领到的任务最为“苛刻”:从今年开始,有息负债不能再增加,但收入要逐年增加。

  他们的办法只有一个,将万达广场的轻资产路线进行到底。2016年年初,王健林就作出了这个大胆的决定,让万达摘掉“地产商”标签,要靠“空手道”赚钱。这个“空手道”不是“空手套白狼”,而是“一分钱不出,凭品牌就能挣钱”。

  要达到这个境界很难,王健林也在努力一步一步靠近,他说:“过去靠卖住宅、商铺的钱来建万达广场,现在设计、运营就可以分得很大一杯羹。”

  过去一年,高喊着要减肥瘦身的万达,并没有放慢拳头产品万达广场的扩张脚步。全年新开业的万达广场达49座,几乎是以一周新开一座的速度在狂飙,并“重仓”在三四线城市。这当中,轻资产万达广场就有19座。

  对方出地又出钱,万达只需负责设计、招商、运营等,净租金7∶3分成。这种合作类万达广场,王健林称之为万达轻资产模式的最高级形式,“连资本化环节都省掉了,还解决了集体用地问题”。

  “今年以后,新开业万达广场至少70%以上是轻资产,新开业酒店原则上全是轻资产,”但王健林也有不得不面对的新课题—2018年,万达每年开业50个万达广场的KPI硬指标没有完成。

  王健林知道症结所在,个别轻资产投资方的执行力弱,这才拖沓了万达商管团队的前行速度。万达强势的管理文化必须也要走出去,从2019年起,原本只针对万达内部的计划模块管理,要拓宽到所有轻资产投资方身上。

  “每年开业计划要有富余量,至少增长10%,确保每年不低于50个万达广场开业,”王健林有过通盘考虑,“万达商管2019年全面剥离房地产业务,一平方米房地产也不能开发,但地产集团要力争每年上马10?15个重资产项目,来保证每年的万达广场开业量。”

  一年前,在万达商业回A关键战役的前线,马化腾、孙宏斌、张近东、刘强东等大佬带着340亿元向王健林走来。这笔协议,解开了万达商业私有化后的对赌难题,万达商管和万达地产也由此拆分而来。

  王健林对万达商管的筹谋,是做一个纯粹的商业物业持有和运营管理商,而地产集团就是为(服务)商管而存在,不追求销售额,但为保证万达广场的规模,而要在万达有息负债总体逐年减少的情况下做重资产。

  这背后,含金量极高的收租生意,才是王健林的关心所在。2018年,万达租金收入328.8亿元,占总收入的15.3%,同比增长28.8%,连续十年环比增长超过20%。若是除去资产规模庞大的房地产REITs,万达应是全球头号包租公。

  “这也是我们最希望看到增长,也是最可靠的收入部分,”吃到资产收益,王健林理应得意,“建一个商业项目费时费力,但一旦建成,两三年培育期后就能成为稳定的印钞机。举个例子,上海五角场万达广场12年前开业,当时投资成本大约21亿元,现在一年租金7亿元,而且每年还在增长。”

  近300个万达广场,是王健林优质的核心资产和核心现金流。在万达内外,他都反复表态,“万达商管是非卖品,我什么企业都能丢,这个不能丢”。

  把资产做轻,把利润做实,王健林顺势提出了万达广场的千店计划,这也是万达的护城河计划,“再过几年,万达租金收入达到千亿。单凭这一条,我们就能任凭风浪起,稳坐钓鱼船”。

  吹响资本号角

  如今看来,5年前那场要让万达脱胎换骨的转型“大手术”,已经要到验收阶段。

  作家周璇在《王健林—万达广场的背后》一书中曾指出,过去的30年,中国经济的飞速发展是万达集团崛起的重要环境因素,未来经济下行趋势或将同样对万达构成致命威胁。

  王健林深以为然,万达一定要坚决转型,发展拥有长期稳定现金流、有科技含量的产业。彼时,不顾管理层的疑虑,王健林拍板,为未来万达开出药方,除了轻资产,就锁定在多元化三个字。万达的优势兵力很快就转移到了新型服务产业,文化就是王健林圈下的重点之一。

  “房地产行业有两大缺陷,其一,强周期性,大企业可以一定程度熨平周期,但不能完全周期;其二,现金流不长远,城市化率达到70%左右后,市场就会萎缩,”王健林对地产,对经济形势都有过系统解读,“中国经济正发生两大深刻变化,一是内需成为经济发展主动能,二是由商品消费为主转向服务消费为主。”

  万达在做的,就是在全力解决、培养内需,万达广场、宝贝王、万达影视、万达体育等就是内需最典型的代表,万达瞄准的,就是赚娱乐的钱,赚消费的钱,赚孩子和家长的钱。

  2018年,万达服务业收入1609亿元,占总收入的75.1%,房地产收入仅占24.9%。从这一点看,万达的转型之路已经渐渐清晰,离成功只剩下时间问题。

  “万达已经不是房地产企业,而是以服务业为主、有房地产业务的综合性企业集团,”王健林宣布,这当中,万达文化成为最大收入单元,692.4亿元的总量占集团比重32.3%,这也是万达转型成果最重要的标志之一。

  文化产业,归根结底还是人的生意,有人流量,就有一切。2018年,1641家万达影城,16576块万达银幕,成为万达现金流的硬支撑;宝贝王年度人流量2亿,仅用3年时间就达到万达电影13年才达到的客流量,也是万达未来潜在的利润增长来源。

  但王健林也清楚,“万达文化产业规模已经较大,收入想持续以往那种高速增长难度很大,今后要把提高质量、提升利润作为重点。”

  除了IP化运作之外,万达枝叶繁多的细分业务,都要努力登上资本列车。万达广场的资产证券化重任,在今年被提上日程。王健林想要看到在资本市场出成绩的,还有万达影视和万达体育。

  影视产业是万达文化的核心产业,从收购传奇影业开始,万达的文娱梦就一路做到了底。做全产业链,打通上下游,集制片、放映等体系为一身,是万达电影的愿望。经过一年多的腾挪、一次收购中止、三个版本的收购方案,万达电影收购万达影视的目标、“影视生态圈全产业链”宏志仍在等待实现。

  “万达体育号”的航程也已启动。消息人士称,万达体育或已提交了赴美IPO申请,最高可能融资5亿美元,上市资产可能包括盈方体育传媒和世界铁人公司。时代周报记者最新获知,纳斯达克向投资者推荐的2019年三只国际股票中,就包括万达体育。

  决战大健康

  2019年,万达提出的目标收入为2326亿元,这是一个够得着的数字。除了抓住服务消费、体验消费产业,把这些产业做大做强之外,王健林还在创新路上不断探索。在过往,他不止一次强调“创新不怕失败”,甚至把万达取得的成功归结于“创新,失败,总结”三部曲。

  做高门槛的生意,这是万达试错路上的最新答案。

  “万达这些年,一直在创新,一直被模仿,一直被挖人,各产业都是这样。甚至有一些大企业的人力资源在万达总部的文华酒店长期包房,成天找万达的管理人员谈话,”这让王健林很苦恼,但也提醒了他,“不仅要创新产业、培养人才,还要防止被简单模仿、防止被不断挖人。”

  在王健林看来,科技、创意、人才、资源等方面都要求高的这类高门槛产业,就是万达今后发展产业的方向,“比如,大学和医院就是服务产业上两颗皇冠明珠”。

  历时3年探索,先后与英国、亚洲等企业洽谈合作后,万达最终决定在此刻正式进军健康产业。

  “以顶级医院为核心,综合医药、康养、商业、培训多种产业为一体的中国大健康产业新模式,这种模式也可叫做大健康综合体、大健康综合园,”王健林在等待,“只要有两个项目实践验证创新是正确的, 万达就又有了一门绝活,一个大产业。”

  2018年12月底,占地约200亩、总投资约60亿元的广州万达UPMC国际医院正式签约落户广州黄埔,这是万达布局大健康的前哨。从洽谈、选址到签约,这个项目只用了两个月,这令王健林感到惊叹。他在拜会广州市委书记时候就说,“这是新广州速度”。

  王健林宣布,2019年在广州、成都等5个城市大健康国际医院将全部落地,至少3个项目开工建设;尽早完成单个国际医院管理合同模板;设计世界一流的花园式国际医院,组建国际医院的中方团队骨干人才全部都要赴美国培训。

  在外界看来,万达大健康也是基于弥补内需的重要短板,战略意义非常重要。对比来看,发达国家健康产业增加值占GDP比重超过15%,而在我国仅占国内生产总值的4%?5%,低于许多发展中国家。目前,中国健康产业的年收益约为900亿美元,而美国健康产业产值已经超过了1万亿美元。

  “健康中国”战略必将成为我国医疗健康产业发展的重要引擎。2016年10月,《“健康中国2030”规划纲要》明确提出健康服务业总规模于2020年、2030年超过8万亿元和16万亿元。

  万达从高端医院来切入,背后是差异化路线和抢占潜力市场话语权的商业逻辑,但社会办医本身是高门槛、长周期的投资。万达的这个高门槛生意,从一开始就背负着巨大的风险。在此之前,万科、恒大、绿城等房企都已涉足这个行业,但鲜有社会效益与经济效益都非常成功的样本。

  王健林曾表示,要在5年之内,让医疗产业成为万达新的支柱产业。而这条路上,还有很多荆棘要踩平。

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